Giustiniani 19
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Ogni gradino è una voce del conto economico. Il contributo statale e le lavorazioni già eseguite riducono il costo della ristrutturazione; quello che resta è l'utile lordo dell'operazione.
Prezzi di vendita dall'analisi Gabetti. Clicca sull'intestazione per ordinare; ogni riga porta alla scheda dell'appartamento, da cui si torna al dossier con il menu.
| Unità | Tipologia | mq | €/mq | Prezzo |
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Il punto di partenza è il conto economico dell'operazione, con i suoi numeri. Muovendo le leve ogni investitore può inserire le proprie ipotesi e vedere come si evolve il risultato.
Utile e ROI lordi, prima delle imposte sul reddito della società. L'IVA non compare perché per l'investitore è una partita di giro. Il contributo statale è stimato e subordinato all'erogazione.
Osservazioni preparate leggendo il conto economico insieme alla tabella delle superfici di progetto. Servono a chi valuta l'operazione per farsi le domande giuste.
I prezzi vengono dall'analisi Gabetti Property Solutions: media di 4.416 €/mq con un intervallo da 3.133 €/mq del bilocale al primo piano a 6.348 €/mq del duplex con terrazzo. Le superfici del conto economico (1.606 mq) coincidono con la superficie commerciale di progetto (1.589 mq) a meno di arrotondamenti. Due scostamenti da allineare: l'unità A3.02 è indicata come trilocale, nel progetto è un monolocale di 75 mq; A5.02 è a 170 mq contro 168,8 di progetto.
Il costo totale comprende acquisto, imposte d'atto, ristrutturazione da preventivo (2,5 M€) al netto delle lavorazioni già eseguite (0,2 M€) e del contributo stimato (0,57 M€). Il preventivo dei lavori comprende già spese tecniche e direzione lavori. Le intermediazioni sull'acquisto e sulla vendita sono a zero perché dipendono dagli accordi tra chi sviluppa e l'agenzia che segue la commercializzazione: chi valuta l'operazione può inserire i propri nel simulatore.
L'IVA non è un costo dell'operazione: per una società è una partita di giro, e per questo il conto economico la lascia a zero. La cessione del palazzo, con pratica edilizia approvata, avviene in regime IVA con aliquota ordinaria del 22%: l'aliquota ridotta del 10% riguarda le vendite di fabbricati già recuperati da chi ha eseguito i lavori, non questo caso. Con la vendita imponibile, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
Il contributo per gli immobili vincolati è stimato al 30% del computo validato di 1,9 M€ e include il rimborso degli oneri finanziari collegati all'operazione. Viene erogato in tre stati di avanzamento lavori, con un SAL minimo del 30%: entra in cassa di pari passo con la ristrutturazione e alleggerisce il fabbisogno durante il cantiere, non solo il risultato finale.
Il ROI del 71,8% è calcolato sul costo totale al netto del contributo. Su una durata di diciotto mesi corrisponde a circa il 43% annualizzato. È un rendimento lordo: imposte sul reddito e costo del capitale vanno considerati nella valutazione finale, e il simulatore permette di farlo con un gesto.
Le autorizzazioni sono già ottenute e il computo è validato dalla Soprintendenza: il rischio più difficile da prezzare è alle spalle. Il prezzo di ingresso, 2,5 M€ per 1.964 mq lordi, vale circa 1.270 €/mq nel centro storico di Genova. Il mix di diciassette unità, dal monolocale all'attico, distribuisce le vendite su pubblici e budget diversi. Contributo pubblico erogato con il cantiere e detrazioni per gli acquirenti sostengono sia il costo sia la domanda. Il margine è ampio: anche con ricavi ridotti del 10% e lavori in aumento del 10% l'utile resta sopra i 2 M€, con un ROI vicino al 47%.
Documento riservato, elaborato sul conto economico di Nautilus S.r.l. Le simulazioni sono strumenti di lavoro e non costituiscono un'offerta né una garanzia di risultato.